При инвестировании в первичную недвижимость важно изучить земельный участок под застройку, разрешение на строительство и репутацию застройщика.
Покупка вторичного жилья зачастую сопровождается проверкой права собственности на квартиру, количества прописанных в ней человек и возможное наличие несовершеннолетних лиц, которые могут претендовать на эту недвижимость. С первичным рынком дела обстоят по-другому: инвестиция в новостройку позволяет существенно сэкономить средства, но для этого нужно убедиться в надежности строительства. О том, как можно проверить квартиру в новостройке перед покупкой, мы спросили у основателя портала новостроек Bild.ua Виталия Котенко.
«Проверка надежности новостройки включает много пунктов, которые могут влиять на успешность проекта, — говорит Виталий Юрьевич. — Самые важные из них — информация о земельном участке, разрешение на строительство и репутация застройщика». По словам эксперта, часть данных о проекте можно найти в государственных реестрах. Некоторые их них платные, а иные требуют наличие электронной подписи.
Территория застройки
Земельный участок, на котором ведется строительство, должен предназначаться для строительства многоэтажного дома. «Целевое и функциональное назначение земли стоит проверить в первую очередь, — советует Виталий Котенко. — «Первое можно найти в базе Геокадастра. А чтобы узнать функциональное назначение, нужно ознакомиться с генпланом города и детальными планами территории. Они указывают категорию использования земли и допустимую этажность зданий».
Виталий Юрьевич приводит пример: «Участок предназначен для 3-этажного жилого дома, а в проекте застройщика высотный дом на 25 этажей. Это нарушение функционального назначения земельного участка, которое требует урегулирования на уровне Департамента архитектуры и строительства, иначе проблем со вводом будущего дома в эксплуатацию не миновать».
Разрешение на строительство
Документ, который дает право возводить жилой дом, можно найти в базе Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). По номеру разрешения или ЕГРПОУ одного из участников проекта можно отфильтровать поисковую систему, а затем пройтись по каждому месяцу за предыдущие несколько лет.
«Наличие у застройщика разрешения в бумажном виде не всегда подтверждает его актуальность, — рассказывает Виталий Котенко. — Бывали случаи, когда декларацию или разрешение аннулировали, а в отделе продаж продолжали их демонстрировать потенциальным инвесторам. Самая актуальная информация находится в онлайн-реестре и при наличии времени, упорства и настойчивости ее можно найти».
Найти информацию о разрешительных документах можно в базе данных ГАСИ
Важно обращать внимание также на категорию последствий, которая указана в разрешении на строительство. Декларация о начале строительных работ дает право возводить небольшие объекты с категорией последствий СС1 и оформляется без экспертного отчета. Разрешение на строительство для СС1 и СС2 дает возможность строить крупные многоэтажные ЖК, но получить его гораздо сложнее. «Часто застройщики умышленно занижают этажность, чтобы упростить себе задачу, но это чревато различными судебными тяжбами и задержками сдачи домов в эксплуатацию», — уточнил основатель Bild.ua.
Карта новостроек Киева на сайте Bild.ua
При покупке жилья каждый инвестор задается вопросом, как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке, чтобы не попасться на удочку неблагонадежных застройщиков. «Но, кроме документов, я всегда советую внимательно изучить все проекты застройщика — как строили, когда сдали, довольны ли жильцы новых домов. Это отнимает много времени, но позволяет, по крайней мере, сложить впечатление о компании, в которую вы собираетесь отнести деньги, — говорит эксперт. — Пока на государственном уровне защита частных инвесторов не предусмотрена, мы решили взяться за исследование новостроек самостоятельно, чтобы обезопасить потенциальных покупателей от рискованных вложений. Благодаря подробной экспертизе и отработанной методологии, нам удалось определить для каждого ЖК индекс надежности. Этот показатель — результат экспертизы не только законности строительства, но и репутации застройщика, успешности его прошлых проектов. Оценка поможет отсеять самые проблемные варианты недвижимости, чтобы уберечь инвестора от рискованных вложений».