Продавцы идут на уступки
Продажи жилья в Киеве росли с начала года, говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко. «В некоторые месяцы продавалось около 1 тыс. квартир, а в другие продажи превышали 2 тыс. квартир в месяц только на вторичном рынке», — рассказывает он.
Самые высокие продажи риелторы традиционно ожидали в ноябре и декабре, поскольку покупатели традиционно хотят закрыть жилищный вопрос до конца года и встречать Новый год уже в собственной квартире. Но введение военного положения негативно отразилось на рынке недвижимости, поясняет Анатолий Топал. Покупатели временно приостановили все переговоры. Оживление наступило только во второй половине месяца — клиенты снова обращаются по объявлениям, ходят на просмотры и готовы вносить задаток.
По данным портала Address.ua, самым высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры — однушки приобретают 43% покупателей. Эта тенденция объяснима. Однушки — самое дешевое жилье, которое обычно приобретают молодые люди или семьи без детей. Кроме того, такие квартиры лучше всего подходят для сдачи в аренду. По подсчетам опрошенных риелторов, каждая пятая квартира в Киеве покупается для того, чтобы на ней зарабатывать. «На вторичном рынке продается очень много смарт-квартир площадью до 30 кв. м в новых домах, которые были введены в эксплуатацию несколько лет назад. Такое жилье пользуется высоким спросом», — говорит Сергей Степенко. Небольшие по площади квартиры сейчас сдают в аренду по 6–7 тыс. грн в месяц без учета стоимости коммунальных услуг. За ними, как правило, стоит очередь.
На втором месте по популярности среди покупателей двушки — предпочтение им отдает 38% опрошенных. Габаритными квартирами интересуется примерно каждый пятый украинец, который занят покупкой жилья.
Цены на квартиры снижаются. По итогам октября, медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева составила $1,042 тыс./кв. м, что на 3,4% меньше по сравнению с январем. С начала 2014 года в Киеве вторичка подешевела на 42%.
Но Анатолий Топал отмечает, что указанные цены — не окончательные, и продавцы готовы торговаться. В качестве примера эксперт приводит двухкомнатную квартиру в новостройке площадью около 80 кв. м. Ее выставляли на продажу за $85 тыс., а в итоге продали за $78 тыс. Но такие сделки, скорее, редкость. Основная же масса покупателей хочет приобрести жилье по цене до $40 тыс. Именно столько украинцам удается скопить, одолжить у друзей и знакомых. «Практически никто не берет кредит для покупки жилья — все ориентируются на собственные сбережения», — подтверждает директор АН «Брок-Риелти» Дмитрий Корчев.
Самую дешевую квартиру в Киеве можно купить за $21–22 тыс., рассказывает Дмитрий Корчев. Это небольшая гостинка в спальных районах Киева без ремонта. За полноценную квартиру придется выложить $26 тыс. Цены на двушки в пятиэтажках стартуют от $26–30 тыс. в зависимости от состояния квартиры и ее месторасположения, а за такую же квартиру в девятиэтажке придется заплатить $32–34 тыс. «Квартира возле метро стоит примерно на 15% больше по сравнению с такой же, но расположенной в глубине спальных районов», — говорит Дмитрий Корчев.
Отдельная категория — квартиры в домах, введенных в эксплуатацию пять-семь лет назад. Стоимость однушки площадью около 50 кв. м стартует от $50 тыс., двушку в 65–75 кв. м можно купить в среднем за $70–75 тыс. Трешки с ремонтом и встроенной бытовой техникой продают за $90–100 тыс.
Цены не будут значительно падать
Рынок недвижимости ожидает несколько изменений в следующем году. Опрошенные риелторы прогнозируют, что вырастет спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. На эту категорию квартир сформировался отложенный спрос. За последние три года многие молодые семьи обзавелись детьми и смогли собрать $10–12 тыс., которых хватит на улучшение жилищных условий. «Спрос на смарт-квартиры будет постепенно сокращаться», — считает Сергей Степенко. Самыми востребованными в следующем году окажутся квартиры по цене до $50 тыс.
Оживление на рынке могли бы принести банки. Но пока они не планируют увеличивать объемы ипотечного кредитования. До кризиса 2008 года за заемные деньги покупатели приобретали 70% жилья, тогда как в этом году, по информации НБУ, их доля не превышает 5%. Если условия кредитования не изменятся, то потребители не будут брать займы, говорит Дмитрий Корчев.
Риелторы считают, что рынок недвижимости уже достиг своего дна, и квартиры дешеветь уже не будут. «Продавцы не готовы снижать цены, даже если квартиру не удается продать за длительное время. Исключение — люди, которым очень срочно необходимы деньги. Но таких немного», — пояснил Корчев. Собственники жилья в ожидании покупателей сдают свою квартиру в аренду. Найти арендатора несложно. Ежегодно количество сделок по найму жилья в Киеве увеличивается примерно на 10–15%.
Сейчас квартиры на вторичном рынке недвижимости занимают 50% от общего количества сделок. Но в следующем году их доля может вырасти. Если прогнозы экономистов оправдаются, и в следующем году сначала мировая экономика, а потом и украинская столкнется с кризисом, то это может негативно отразиться на новостройках. Небольшие компании могут затягивать сроки ввода жилья в эксплуатацию, и потребители переориентируются на более надежный вторичный рынок.